Tipps zum Hauskauf

[Karsten]

Hallo Leute,

hier gibt es doch sicherlich einige, die sich in Norwegen bereits Eigentum angeschafft haben oder sich zumindest gut damit auskennen.
Nachdem ich gestern eine Besichtigung hinter mich gebracht und nun eine Nacht darüber geschlafen habe, tauchen Fragen auf, die mir weder der Makler noch der Hausbesitzer beantworten können. Vorab, ich kenne mich überhaupt nicht mit derartigen Dingen aus, da es absolutes Neuland für mich ist.

Ich meine, mal gelesen zu haben, dass diejenigen, die ein Haus errichten und relevante Arbeiten wie z.B. die Elektroinstallation ausführen, dafür einen sehr langen Zeitraum haftbar sind.
Mir geht es im Prinzip nicht darum, da ich nicht glaube, dass sich diese Verantwortung über 35 Jahre hinzieht. Nur existiert vom Haus kein Schaltplan oder Grundriss der elektrischen Anlage und weder Makler noch derzeitiger Besitzer wissen, wer diese Arbeiten damals ausgeführt hat. Sicher ist nur, dass dort diese "traditionellen", also uralten Sicherungen verbaut sind. Aber ich würde gerne wissen, wer solche Unterlagen haben kann. Geben muss es sie ja, oder?!
Gibt es so etwas wie ein Bau(ordnungs)amt in Norwegen? Ein Anruf beim Servicetog der Kommune hat mir nicht großartig geholfen, weil der Tipp mit "alles auf unseren Webseiten zu finden" zeugt nun nicht gerade von übermäßiger Arbeitsmotivation wie ich finde.

Inwieweit ist die vom Besitzer abgegebene Eigenerklärung zum Zustand, Schäden etc. bindend? In meinem Fall sieht diese ein bisschen einfach gestrickt aus, weil pauschal mal überall "nein" angekreuzt wurde, d.h. er weiß wohl von gar keinen Beeinträchtigungen etc. Sollte ich nach dem Kauf einen gravierenden Schaden feststellen, der bei der Besichtigung nicht aufgefallen ist, welche Möglichkeiten und Chancen habe ich, sollte es Meinungsverschiedenheiten geben?

Ferner sagt der Prospekt aus, dass der boligrapport ohne ein Energieattest unvollständig ist. Eben dieses wurde durch den Verkäufer aber nicht in Auftrag gegeben und sei auch gar nicht zwingend nötig, wenn ich den Makler richtig verstanden habe. Ich hingegen habe gelesen, dass dieser ab dem 1.7.2010 Pflicht sein soll, z.B. hier. Wird das streng gehandhabt oder ist das auch so eine "Kann-aber-muss-nicht"-Regel?

Zu guter letzt: Der Makler hat mir erläutert, dass das erste Gebot schriftlich abgegeben werden muss und alle nachfolgenden telefonisch erfolgen könnten. Ich habe in Norwegen ja schon vieles erlebt, was ich nicht für möglich gehalten hätte, aber das kann ich mir nun überhaupt nicht vorstellen. Wie kann ich mich davor schützen, dass andere, z.B. Bekannte/Verwandte des Besitzers oder sogar der Makler "Scheingebote" abgeben, um den Preis zu pushen? Zumal in der Ausschreibung auch schwarz auf weiß steht, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, an das höchste Gebot zu verkaufen.
Ich sehe da als einzige Option, quasi wie bei eBay, einen max.-Preis für mich selbst zu setzen und mich anschließend auf nichts mehr einzulassen. Das würde mir aber die Chance nehmen, in den Verhandlungen ein bisschen flexibel zu sein.

Ist die Kaufurkunde (skjøte) mit dem Grundbucheintrag in Deutschland zu vergleichen?

Sehe ich alles viel zu eng und meine deutschen Eigenschaften sind noch zu sehr ausgeprägt oder könnt ihr meine Bedenken nachvollziehen?

Freue mich auf eure Meinungen.

Grüße
Karsten

[der westfale]

Hei Karsten,


auch wir sind auf der Suche nach etwas Neuen und hatten uns kuerzlich einen Boligraport zukommen lassen. In dem wurde in vier Kategorien unterschieden die von T0-T4 gingen. Jeder einzelne Posten im Boligraport wurde mit entsoprechen T0-T4 gekennzeichnet.
T 0 stand fuer gut und nicht Erneurungswuerdig
T 4 stand fuer voellig Marode

Schau einmal ob eine solche Kennzeichnung in deinen Boligraport auch vorhanden ist. Die Erleuterung bei uns war recht klein geschrieben und schnell ueberlesen.

Meiner Meinung nach muss es diesen Energiepass geben, aber wo kein Klaeger da kein Richter.

Ob es eine uebergeordnete Stelle gibt die Elektroschaltplaene von Haeusern verwaltet kann ich nir nicht vorstellen, aber vielleicht waehre eine Anfrage bei den Bauunternehmer erfolgreich.

Der Besitzer muss schon Wahrheitsmaessig angaben machen. Bei einen Streitfall ist es aber immer schwer zu Beweisen das er vom Schaden wusste. Hier wuerde ich auf jedenfall eine Rechtschutzversicherung abschliessen. Die wird meistig vom Makler mit angeboten.

Das Problem mit den Bieten haben wir leider alle , das beste ist man setzt sich ein Limit das einem das Haus Wert ist und hofft das beste.

Auf jedenfall viel Glueck

Hilsen Mark

[Hubi59]

......auch wir sind auf der Suche nach etwas Neuen.......

Hei Mark, wieso denn das? Ihr habt das doch alles so schøn gemacht.
Lieben Gruss Hubi
sorry Karsten, gehørte jetzt nicht hier her

[trd]

Inwieweit ist die vom Besitzer abgegebene Eigenerklärung zum Zustand, Schäden etc. bindend? In meinem Fall sieht diese ein bisschen einfach gestrickt aus, weil pauschal mal überall "nein" angekreuzt wurde, d.h. er weiß wohl von gar keinen Beeinträchtigungen etc. Sollte ich nach dem Kauf einen gravierenden Schaden feststellen, der bei der Besichtigung nicht aufgefallen ist, welche Möglichkeiten und Chancen habe ich, sollte es Meinungsverschiedenheiten geben?

Die Angaben sind schon bindend, gerne schließen deswegen die Verkäufer aber auch eine Versicherung ab, die evtl. spätere Ansprüche regelt.
Das Problem bleibt aber immer der Nachweis, die Lust dieses nachzuweisen und der lange Atem der dabei von Nöten ist.
Wg. Stromlaufplänen: der Verkäufer kann natürlich nur das vorlegen, was er hat. Nach 35 Jahren darf da schon mal was wegkommen. Gegenüber der Versicherung muss man bei einem Schaden wohl nachweisen, dass alles fachmännisch gemacht wurde.
Wenn das Haus aber eh 35 Jahre alt ist und noch die alte Verkabelung vorhanden ist, hast Du oft auch keine 3-Phasen-Absicherung. Insofern würde ich in die Hauskaufkosten gleich mal die elektrische Verkabelung inkl. neuem Anschluss durch den Energieversorger einrechnen, insbesondere wenn Du evtl. mehr elektrische Verbraucher nutzen wirst (E-Heizung, PCs, etc.). Da sind die vorhandenen 38A schnell am Ende. Außerdem senkt das Deine Versicherungskosten nachher (bei uns waren es über 50%). Gleiches gilt übrigens auch für die Wasserleitungen
Dach dürfte / kann nach 35 Jahren auch schon die besten Zeiten gehabt haben, Hausverkleidung / Isolierung steht auch an.
Sofern nicht regelmäßig ein paar von den genannten Arbeiten bereits ausgeführt wurden, solltest Du bei einer worstcase-Betrachtung von einem Wartungsstau ausgehen, den man nach Kauf finanziell aushalten können muss. Wenn der worstcase nicht eintritt: schön. Wenn ja, gut dass Du vorher dran gedacht hast.
Wir mussten damals auch das erste Gebot schriftlich abgeben mit Deckungsbestätigung durch die Bank. Wir sind damals unter dem Preisanschlag geblieben und haben das Haus trotzdem bekommen (im Nachhinein m.E. immer noch zu teuer). Lass Dich vom Makler nicht verrückt machen, wir waren damals völlig unerfahren.
Beim Tilstandrapport sei vorsichtig bei Formulierungen wie "das muss der Käufer vor Kauf klären" oder "wir empfehlen die Konsultation von ...". Wir hatten was mit Brannvesen drin stehen, was ich als nicht so dramatisch angesehen hatte, was aber im Nachhinein mit 100.000 NOK zugeschlagen hat.

Also: cool bleiben, eigene Grenze setzen, eher unter Wert bieten, Geduld

[mrakus]

Zum Schutz vor Scheingeboten muss der Makler die einzelnen telefonischen Gebote
mit Namen, Zeit und Betrag dokumentieren. Der Käufer erhält eine Kopie dieser Liste,
andere Bieter können diese aber auch anfragen. Somit ist bei Unklarheiten schnell
herauszufinden, ob da etwas nicht mit rechten Dingen zugegangen ist.
Da für den Makler viel auf dem Spiel steht (sein Job), er aber wenig zu gewinnen hat
(minimal mehr Provision), ist Betrug hier eher unwahrscheinlich.

[kwierny]

Viel Glück bei der Sache
Hilsen Kathrin

[Schnettel]

Sollte ich nach dem Kauf einen gravierenden Schaden feststellen, der bei der Besichtigung nicht aufgefallen ist, welche Möglichkeiten und Chancen habe ich, sollte es Meinungsverschiedenheiten geben?

Dafuer gibt es eine Versicherung (der Makler wird dir diese sicher in Verbindung mit dem Kaufvertrag anbieten). Die kostet einmalig und gilt fuer 5 Jahre nach Uebernahme des Wohneigentums.
Hier kannst du dich informieren: http://www.help.no/no/Advokathjelp/Bolig/

Zu guter letzt: Der Makler hat mir erläutert, dass das erste Gebot schriftlich abgegeben werden muss und alle nachfolgenden telefonisch erfolgen könnten. Ich habe in Norwegen ja schon vieles erlebt, was ich nicht für möglich gehalten hätte, aber das kann ich mir nun überhaupt nicht vorstellen.

Ja, wir waren auch ueberrascht. Zur Sicherheit hab ich allerdings jedes Gebot einscannt und gefaxt. Einfach auch um sicher zu gehen, dass es keine Missverstændnisse ueber Betrag und Akzeptfrist gibt.
Schau mal auch hier: http://www.nrk.no/helse-forbruk-og-livsstil/1.7193448

Zumal in der Ausschreibung auch schwarz auf weiß steht, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, an das höchste Gebot zu verkaufen.

Ja, das ist richtig. Es handelt sich ja nicht um Auktionen, sondern eher um (bindende) Angebote, die man bis zu einer gewissen Zeit halt immer noch erhøhen kann. Der Verkæufer kann dann durchaus sagen, er møchte nicht an den Høchstbietenden verkaufen. Inwieweit ein Makler ueberpruefen kann, ob ein evt. Høchstbietender, der den Zuschlag nicht bekommt, nur ein "Preis-Hochtreiber" war, weiss ich nicht.
Allerdings ist der Makler verpflichtet, jedes Gebot auch hinsichtlich der Finanzierung zu pruefen. Dazu kontaktiert er die angegebenen Finanzierungsquellen - Bank etc. pp.

Ich sehe da als einzige Option, quasi wie bei eBay, einen max.-Preis für mich selbst zu setzen und mich anschließend auf nichts mehr einzulassen. Das würde mir aber die Chance nehmen, in den Verhandlungen ein bisschen flexibel zu sein.

Das bist du, wenn du niedriger anfængst (oder vielleicht auch wartest mit dem ersten Gebot, bis zunæchst ein anderer eins abgibt. Dann bist du flexibel bis zu deiner Obergrenze.

Ist die Kaufurkunde (skjøte) mit dem Grundbucheintrag in Deutschland zu vergleichen?

Nein. Skjøte ist - wie du schon schreibst - die Kaufurkunde - oder der Kaufbrief. Dies ist nicht der Grundbucheintrag selbst, aber eine notwendige Voraussetzung dafuer.
Nachdem mit dem Kauf alles ueber die Buehne gegangen ist, veranlasst Statens kartverk den Grundbucheintrag. Der Grundbucheintrag heisst tinglysing.
Um all das kuemmert sich der Makler.
Du brauchst nur bieten, zahlen, uebernehmen, einziehen. (also mal gaaaaanz einfach ausgedrueckt... )

[keks]

Normalerweise liegen alle Zeichnungen eines Hauses im Archiv des Bauamtes. Schliesslich sind das Zeichnungen, die voraussetzung fuer die Baugenehmigung sind. Allerdings kann das Archiv schon mal lueckenhaft sein, insbesondere wenn es sich um aeltere Haeuser handelt. Vor dem plan- og bygningslov von 1965 waren die Regeln wohl etwas anders und viele Haeuser dann mal in dugnad gebaut . Aber frag mal den Bausachbearbeiter, ob er mal im Archiv nachschauen kann.
Was noch geprueft werden sollte - und was oft Ueberraschungen mit sich bringt - ist der Status im Flaechennutzungs- oder Bauleitplan. Ist das Eigentum dort als LNF-1 område reguliert bedeutet das im Grunde, dass du keine Baumassnahmen ohne Abweichgenehmigung vom Plan durchfuehren kannst. Das selbe gilt, wenn das Grundstueck sich innerhalb der Strandzone befindet und als LNF-1 område auf dem Flaechennutzungsplan erscheint. Gilt ein Bauleitplan lohnt sich ein Blick in die zugehoeriogen Bestimmungen, wenn man bereits um evt. um- / ausbauten weiss oder plant. Die Bestimmungen koennen da evt. Grenzen setzen, ueber die man vorher nicht klar war.

[muheijo]

Sollte ich nach dem Kauf einen gravierenden Schaden feststellen, der bei der Besichtigung nicht aufgefallen ist, welche Möglichkeiten und Chancen habe ich, sollte es Meinungsverschiedenheiten geben?

Wir hatten dieses Thema leider durchexerzieren duerfen:
Uns hatte man verschwiegen, dass sich unser Keller gelegentlich in ein Schwimmbad verwandelt, weil die Drainage (und anderes) um's Haus nicht o.k. war. Da hatte auch ein von uns beauftragter Takstmann nichts genuetzt, wenn vom Verkæufer falsche Angaben gemacht werden. (Wir haben privat ohne Makler gekauft.) Als wir dann den ersten Wassereinbruch hatten, war's fuer eine Rueckgabe des Hauses im Grunde leider zu spæt, weil wir mit dem Renovieren schon angefangen hatten.

Da unser Verkæufer zu keinerlei Gespræchen bereit war, hatten wir einen Anwalt einschalten muessen. Bevor es dann aber zu einer gerichtlichen Entscheidung mit Urteil kommt, gibt es noch ein Vermittlungsverfahren, beim Gericht. Da wird dann knallhart verhandelt, und auch seitens der Vermittler wird auf eine Einigung gedrængt.
Wie das ganze gerichtlich ausgegangen wære, weiss ich nicht. Wir hatten uns auf eine Summe geeinigt, die vom Verkæufer an uns zurueckbezahlt wurde. Gegen uns argumentiert wurde u.a., dass man aufgrund des niedrigen Kaufpreises und des Alters des Hauses mit solchen Dingen rechnen muss...
Da kann dann die Beseitigung solcher Schæden ganz schnell mal den Kaufpreis des Hauses erreichen...

Das mit dem telefonischen Bieten kann ich uebrigens auch bestætigen, wir hatten unser Traumhaus leider nicht bekommen, obwohl wir schon ueber die uns gesetzte Linie geboten hatten. Es ist wirklich schwierig, da vøllig emotionslos zu bleiben...

Ich druecke jedenfalls die Daumen!

Gruss, muheijo

[Karsten]

Hei Leute,

ohne jetzt auf einzelne Dinge eingehen zu wollen, sage ich herzlichen Dank allen Tippgebern.
Ich habe eine Menge mitnehmen können und viel gelernt heute, auch wenn es für das aktuelle Objekt nichts mehr hilft, da ein anderer Interessent deutlich über meiner Schmerzgrenze geboten hat.

That's life und "Lebbe geht weiter"...

Liebe Grüße & nochmals vielen Dank!

Karsten

[keks]

darf ich mal fragen, was ihr so bezahlt habt fuer euer haeuschen - oder wo die schmerzgrenze liegt?